Badeværelset er sammen med køkkenet det rum, købere kigger mest kritisk på. Et slidt bad med gule fuger og gulvstående toilet trækker prisen ned, og det giver ofte købere en forhandlingsgrund, der er større end den reelle udgift til at ordne det. Men betyder det, at du altid skal renovere, før du sælger? Ikke nødvendigvis. Her er en gennemgang af, hvornår et nyt badeværelse betaler sig, og hvornår det er klogere at sælge som beset.
Hvad kigger købere efter?
Erfaringen fra ejendomsmæglere er ret entydig: købere vurderer badeværelset på tre ting. Ser det rent og moderne ud, er der tegn på fugt eller dårlig vedligeholdelse, og skal de selv i gang med et projekt, før de kan flytte ind. Det sidste er afgørende. Et badeværelse, der kræver en totalrenovering, betyder for mange købere 250.000 kr. oveni købesummen og en måned, hvor de ikke kan bruge boligen. Det trækker de fra, ofte med en god margin.
Hvad koster det, og hvad får du igen?
En komplet renovering af et almindeligt badeværelse koster typisk 250.000 til 300.000 kr. inkl. moms, afhængigt af materialer og om installationerne skal flyttes. En mindre renovering, hvor overfladerne skiftes og installationerne bevares, ligger fra omkring 85.000 kr. inkl. moms.
Hvor meget af det får du igen ved salg? Det afhænger af boligtype og område. I københavnske lejligheder, hvor badeværelset ofte er lille og gammelt, kan et nyt bad være forskellen på en hurtig handel og en bolig, der ligger længe. I parcelhuse i forstæderne er effekten mindre, fordi købere oftere planlægger at sætte deres eget præg. En tommelfingerregel fra branchen er, at en komplet renovering sjældent giver hele beløbet igen, men at den til gengæld fjerner den rabat, købere ellers forhandler sig til, og korter liggetiden ned.
Hvornår giver det mening?
Et nyt badeværelse før salg giver mening, hvis badet er i en stand, hvor det reelt afskrækker købere: fugtskader, løse fliser, gammel installation eller en indretning, der spilder pladsen. Det giver også mening i boligtyper, hvor konkurrencen er hård, og hvor et indflytningsklart bad adskiller din bolig fra de ti andre, køberne har set samme weekend. Og det giver mening, hvis du alligevel skal bo i boligen et år eller to endnu og selv får glæde af det.
Hvornår giver det ikke mening?
Hvis badeværelset er pænt, men ikke nyt, er en grundig rengøring, nye fuger, ny silikone og eventuelt et nyt spejl og nye armaturer ofte nok. Det koster en brøkdel og fjerner de fleste af de signaler, købere reagerer på. Det giver heller ikke mening at vælge dyre specialløsninger som terrazzo og natursten før et salg. Købere betaler for et nyt, neutralt og velholdt bad, ikke for din personlige smag.
Hvis du går i gang: sådan undgår du at tabe penge
Vælg neutrale materialer i lyse farver, som appellerer bredt. Hold dig til én fast pris fra en leverandør, der samler alle fag, så du ikke ender med en uafsluttet renovering midt i salgsperioden. Skal du have lavet et nyt badeværelse i København, findes der specialiserede firmaer som Renobad, der udelukkende arbejder med badeværelser og kan give en fast pris med 3D-visualisering, inden arbejdet går i gang. Det gør det nemmere at regne på, om investeringen hænger sammen med den forventede salgspris.
Og uanset om du renoverer eller ej: gem dokumentationen for VVS og el. Købere og deres rådgivere spørger efter den, og manglende papirer på et badeværelse kan koste mere i forhandlingen end selve renoveringen.